재테크로 부동산 경매를 공부하고 계시는 분들 사이에서 요즘 핫한 게 매매사업자가 아닐까 싶어요.
임대사업자는 많은 분들이 아시는데 매매사업자에 대해서는 잘 모르시는 분들이 아직 많은 것 같더라구요.
오늘은 매매사업자란 무엇인지, 장단점은 어떤 것들이 있는 살펴보도록 하겠습니다.
부동산 매매사업자 정의
부동산 매매사업자는 부동산매매업을 주업으로 사업자등록을 한 사람을 말합니다.
부가가치세법상 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 매매사업자로 봅니다.
단기매도 시 세금비교
부동산 경매의 가장 기본적인 원리는 "싸게 낙찰받아서 비싸게 되판다"입니다.
그런데 이때 2년 이내로 단기매도 할 경우(흔히 단타라고 하죠) 양도소득세가 어마어마하게 나옵니다.
1년 미만일 경우 70% 인데, 여기에 지방소득세 10%까지 붙으면 77% 라는 세금이 발생하죠 😂
예를 들어, 2억에 낙찰받아 1년이 안돼 3억에 되팔았다면
시세차익 1억 * 77% = 7,700만원을 세금으로 내야 한답니다.
2,300만원의 시세차익을 봤더라도 취득세, 부동산비, 대출이자, 기타 경비 등등 따지면 남는 게 있는 거 맞나요..?
반면 매매사업자 등록을 했다면 <양도소득세> 70%가 아닌 <종합소득세> 세율에 맞춰 6~45% 로 낸다는 것.
위의 예시라면 35%의 세율이 적용되겠죠?(다른 소득이 없다는 가정하에)
세율차이가 정말 큽니다.
장점
✅ 양도소득세가 아닌 종합소득세 적용(최대 45%)
✅ 부동산 거래에서 발생한 각종 비용들과 수수료를 비용처리할 수 있음
✅ 주거용 부동산만을 거래한다면 부가가치세법상 면세 사업자로 등록하는 것도 가능
단점
✅ 조정대상지역에서는 비교 과세를 적용
✅ 85㎡ 이상의 주택은 부가가치세 붙음(10%)
✅ 매매사업자라고 하더라도 취득, 보유 단계에서는 주택 수에 포함됨
✅ 부동산 양도 시 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 신고의무 있음
✅ 매매사업자로 등록한 뒤 추가 거래가 없으면 국세청에서 양도세 회피를 위한 것으로 세금 추징할 수도 있음
(요즘 매매사업자 등록하시는 분들이 정말 늘어서 국세청에서 예의주시 할지도? 1년 전보다 20% 이상 증가했다고 함)
지금까지 매매사업자의 정의, 세금, 장점과 단점에 대해 알아봤는데요.
사실 이렇게 알아봤지만.. 저희 부부는 둘 다 겸직이 안되기 때문에 매매사업자 신청이 어렵다는 사실 😂
너무 슬프네요 ㅎㅎㅎ
결론적으론, 1) 입지 좋은 구축 아파트를 경매로 싸게 낙찰받아 300만원이라도 차익을 실현해 보는..
그런 한 싸이클이라도 돌아보는 경험을 하자..
그러고나서는 부동산 재테크는 역시 현금 흐름을 만드는 것이 가장 중요하기 때문에
2) 장기적으로 월세를 받을 수 있는 매물들을 생각해보기로 했어요(임대사업자는 다행히 가능하므로 😂)
역시 쉬운게 없지만 새로운 것들을 공부하고 경험해보려고 합니다 :)
매매사업자 가능하신분들은 잘 이용하셔서 성투하시길 바라요.