부동산 경매를 위해서 본격적인 공부(?)를 하고 있는데요.
음.. 역시 쉽게 돈 버는 일은 없는 것 같아요.
일단 기본적인 용어에서부터 탁 막히더라구요 😂
주로 책, 커뮤니티, 인터넷 검색, 남편..을 통해 공부하고 있습니다.
남편은 시중은행 11년차 과장으로.. 요즘 들어 결혼하고 나서 가장 쓸모가 있는 것 같은 느낌..입니다.
오늘은 경매할 때 가장 먼저 해야 하는 것 = 바로 권리분석인데요.
☑ 권리분석은 즉 = 등기부등본에 있는 권리를 분석한다 로 보시면 됩니다.
여기에서 자주 등장하는 용어가 <대항력 있는 임차인>입니다.
즉, 부동산 경매 낙찰에 대항력을 가진 임차인이 있느냐 없느냐를 따지는 것인데요.
당연히 없는 쪽이 조금 더 수월하겠죠?
(물론, 경우에 따라서 대항력이 있어도 분석을 잘하면 도전할 수 있는 매물도 많이 있습니다만)
☑ 대항력이라는 것은 다음과 같은 의미를 가집니다.
주택 임대차 보호법 제3조로,
임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
즉, 대항력 있는 임차인이 있다면 제가 낙찰을 받았다 하더라도
저에게 계약기간을 주장하거나 혹은 임차보증금 요구할 수 있는 권리가 있다는 의미인데요.
힘들게 낙찰을 받고.. 이러한 일이 생긴다면 참 난감하겠죠?
그래서 부동산 경매 전에 반드시 확인해야 할 부분이 있습니다.
바로 ☑ 말소기준권리입니다.
등기부등본에서 가장 먼저 찾아야하는 권리입니다.
말소기준권리보다 뒤에 있으면 뒤에 붙어있는 모든 지저분한 것들이 말 그대로 말소됩니다.
말소기준권리가 될 수 있는 것들은 (근) 저당권, (가) 압류, 담보가등기, 경매기입등기-강제경매개시결정 이 있습니다.
간단한 예시를 들어볼게요.
제가 보고 있는 아파트 매물인데요.
20.10.15일 근저당권이 설정되어 있기때문에 이것이 말소기준권리가 됩니다.
전입신고일이 이 말소기준권리일보다 늦거나 혹은 같은 경우에는 대항력이 없습니다.
오늘은 부동산 경매에서 정말 기본적이고 간단한 원리에 대해서 알아봤습니다.
이 간단한 원리만 알아도 입찰할 수 있는 물건들이 많다는 거 😊
날씨가 정~말 추워졌는데 모두 감기 조심하세요!